În conformitate cu dispozițiile Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, „executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile legii”.
De principiu, orice lucrare ce implică edificarea unei construcții noi sau executarea unor lucrări asupra unui imobil deja existent (construire, extindere, modificare compartimentare, demolare) necesită obținerea, în prealabil, a unei autorizații de construire.
Există cazuri în care nu este necesară autorizația de construire?
Da. Legea enumeră, la art. 11, cazurile în care obținerea autorizației nu este obligatorie. Le vom enumera pe toate, având în vedere că lista este una exhaustivă.
(1) Se pot executa fără autorizaţie de construire/desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor, cu excepţia cazurilor în care acestea se execută la categoriile de construcţii prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. b):
a) reparaţii la împrejmuiri, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate;
b) reparaţii la acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora;
c) reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară;
d) reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei, inclusiv în situaţia în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări;
e) reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit şi ale coşurilor de fum aferente;
f) tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje interioare, precum şi pardoseli interioare;
g) reparaţii la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi culorile clădirilor;
h) reparaţii sau înlocuiri la instalaţiile interioare, precum şi reparaţii la branşamentele şi racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii;
i) montarea sistemelor locale de încălzire şi de preparare a apei calde menajere, precum şi montarea aparatelor individuale de climatizare şi/sau de contorizare a consumurilor de utilităţi;
j) lucrări de reparaţii, înlocuiri ori reabilitări, fără modificarea calităţii şi formei arhitecturale a elementelor de faţadă, astfel:
1. trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, terase exterioare;
2. lucrări de reabilitare energetică a anvelopei şi/sau a acoperişului – dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/şarpantă – la clădiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri;
k) lucrări de întreţinere periodică şi reparaţii curente la infrastructura de transport şi la instalaţiile aferente;
l); m) – abrogate din 11.01.2020 (era vorba de lucrări de branșamente aeriene, respectiv lucrări de branșamente executate pe domeniul public, de către autoritățile publice, introduse în schimb la alin. 7 – a se vedea mai jos)
n) modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare;
o) schimbarea de destinaţie, numai în situaţia în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/ desfiinţare pentru care legea prevede emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare, cu încadrarea în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate;
p) introducerea de reţele şi echipamente de comunicaţii electronice în infrastructurile fizice subterane existente, construite cu această destinaţie, precum şi introducerea de reţele şi echipamente de comunicaţii electronice în infrastructurile fizice interioare existente;
q) lucrări de intervenţii în scopul implementării măsurilor necesare conform legislaţiei prevenirii şi stingerii incendiilor în vigoare, respectiv executarea instalaţiilor specifice prevenirii şi stingerii incendiilor, în vederea obţinerii autorizaţiei de securitate la incendiu;
r) lucrări de plantare a perdelelor forestiere de protecţie şi împăduriri pe terenuri degradate;
s) lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului;
ş) lucrări pentru amplasarea de structuri uşoare demontabile pentru acoperirea terenurilor de sport existente sau destinate desfăşurării evenimentelor culturale care vor fi realizate în baza unui aviz de amplasare. (…)
7) Se pot executa fără autorizație [ și următoarele: -n.n.]:
a) lucrări pentru amplasarea de tonete şi pupitre acoperite sau închise, destinate difuzării şi comercializării presei, cărţilor şi florilor, care sunt amplasate direct pe sol, fără fundaţii şi platforme, în suprafaţă de maximum 12 mp, în baza avizului de amplasare şi care nu determină congestionarea sau blocarea traficului pietonal pe trotuar, fără racorduri şi/sau branşamente la utilităţi urbane, cu excepţia energiei electrice;
b) lucrări de reparaţii/reabilitări/retehnologizări, inclusiv modificarea, înlocuirea sau adăugarea de echipamente reţelelor de comunicaţii electronice, în cazul în care pentru acestea nu sunt necesare şi lucrări asupra infrastructurilor fizice de susţinere, efectuate de beneficiarii regimului de autorizare generală din domeniul comunicaţiilor electronice şi/sau de operatorii de reţea;
c) lucrările geofizice de cercetare şi prospecţiune a potenţialului petroligen, cu respectarea legislaţiei privind protecţia mediului: prospecţiuni seismice, vibrare controlată, prospecţiuni gravimetrice, prospecţiuni magnetometrice, prospecţiuni geoelectrice, prospecţiuni radiometrice, teledetecţie, în condiţiile în care acestea nu presupun foraje sau lucrări de natura lucrărilor de construcţii.
d) lucrări de branşamente aeriene în zonele în care nu sunt interzise prin regulamentul local de urbanism;
e) lucrări de branşamente şi racorduri executate pe domeniul public la infrastructura tehnico-edilitară existentă în zonă, cu acordul/autorizaţia administratorului drumului;
f) montarea pe clădiri, anexe gospodăreşti şi pe sol a sistemelor fotovoltaice pentru producerea energiei electrice de către prosumatori aşa cum sunt ei definiţi la art. 2 lit. x1) din Legea nr. 220/2008 pentru stabilirea sistemului de promovare a producerii energiei din surse regenerabile de energie, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi/sau a panourilor solare pentru încălzirea sau prepararea apei calde pentru consumul casnic, cu înştiinţarea prealabilă a autorităţilor administraţiei publice locale şi cu respectarea legislaţiei în vigoare. Sistemele fotovoltaice şi/sau panourile solare vor fi susţinute de o structură formată din elemente constructive capabile să asigure stabilitatea întregului ansamblu şi să preia încărcările rezultate din greutatea proprie a acesteia şi a panourilor, precum şi cele rezultate din acţiunea vântului şi a depunerilor de zăpadă.
În cazul clădirilor amplasate în zone de protecție ale monumentelor istorice sau în zone construite protejate, categoriile de lucrări care se pot executa fără autorizație sunt și mai limitate, fiind impusă și condiția ca aceste lucrări să nu afecteze structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al acestor clădiri.
În cazul clădirilor monument istoric, este necesară pentru orice lucrare obținerea în prealabil a acordului din partea Direcției Județene pentru Cultură, care va stabili dacă lucrările pot fi executate fără autorizație de construire.
În linii mari, este de reținut că, de regulă, lucrările care necesită fundații, executare de structuri noi sau modificări ale compartimentărilor existente necesită, de regulă, obținerea autorizației de construire.
Care este procedura de obținere a autorizației de construire?
a) Certificatul de urbanism
Primul pas în vederea obținerii autorizației de construire este obținerea Certificatului de Urbanism (CU) pentru imobilul asupra căruia se dorește efectuarea lucrărilor. Certificatul de urbanism se emite, de regulă, de către Primarul unității administrativ-teritoriale de la locul situării imobilului, iar acesta conține informații detaliate cu privire la regimul juridic, tehnic și economic al imobilului pentru care se urmărește obținerea AC, în conformitate cu Planul Urbanistic General (PUG) și Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aplicabile.
În concret, CU va conține informații referitoare la lucrările care se pot executa și condițiile pentru autorizarea lor, ori, în caz contrar, o informare cu privire la faptul că lucrările solicitate nu se pot autoriza, întrucât nu respectă una sau mai multe dintre regulile de urbanism aplicabile imobilului sau zonei în care acesta se află.
Atunci când permite executarea lucrărilor, Certificatul de urbanism nu este un act administrativ și nu poate fi atacat în contencios administrativ, întrucât se apreciază că rolul lui nu este altul decât de a prelua din PUG și RLU datele aplicabile pentru imobilul de interes, fără a produce efecte proprii. În această situație, CU va putea fi atacat doar odată cu actul final – autorizația de construire ori HCL prin care se respinge cererea de emitere a autorizației.
Discuția este însă cu totul alta în cazul când CU conține un refuz sau limitări ale dreptului de a construi. Prin Decizia ICCJ (RIL) nr. 25/2017, Înalta Curte a stabilit că atunci „când prin conținutul său concret, prin interdicția de construire sau prin limitările pe care le conține, certificatul de urbanism nu mai este susceptibil de a fi urmat de emiterea unei autorizații de construire, efectele juridice pe care le produce capătă o semnificație de sine stătătoare, conferind certificatului de urbanism caracteristicile unui veritabil act administrativ”.
Astfel, CU dobândește natura unui act administrativ veritabil atunci când conține o interdicție de construire sau limitări care limitează acest drept, putând fi atacat în contencios administrativ asemenea oricărui act administrativ.
b) Documentația tehnică și avizele/ acordurile solicitate prin CU
După obținerea unui Certificat de Urbanism favorabil, cel mai complex pas în vederea obținerii autorizației este elaborarea Documentației tehnice (proiectul tehnic, studii de specialitate unde este cazul, alte documente în funcție de caz) și obținerea avizelor de specialitate (protecția mediului, furnizori de servicii publice, alte autorități – ex.: direcția pentru cultură în cazul clădirilor monument istoric). În unele cazuri (schimbare de destinație a spațiului, edificare construcție cu altă destinație decât cele învecinate) este necesar și acordul vecinilor
Documentația tehnică stabilește cu exactitate lucrările care se vor executa (amplasament, arhitectură, materiale, volumetrie, respectarea POT și CUT, etc) și încadrarea acestora în regulile de urbanism din PUG/PUZ și RLU. Conținutul-cadru al documentației este stabilit prin Anexa 1 la Legea 50/1995 privind executarea lucrărilor de construcții. În cazul lucrărilor de construire provizorii (ex: parcuri de rulote, căsuțe, locuri de joacă), autorizația de construire se poate emite în baza unei Documentații tehnice simplificate (având conținutul prevăzut tot la Anexa 1).
După finalizarea documentației tehnice, aceasta se depune la organul competent pentru emiterea AC (în fapt, la compartimentul de specialitate din cadrul primăriei), în vederea verificării și avizării acesteia.
Potrivit art. 47 din Normele metodologice la Legea 50/1991, autoritatea publică verifică dacă sunt respectate:
a) datele şi condițiile cerute prin certificatul de urbanism;
b) reglementările cu privire la întocmirea şi conţinutul proiectului supus autorizării, aşa cum rezultă din anexa nr. 1 la Lege, coroborate cu prevederile art. 21 alin. (4) şi art. 28;
c) prevederile cu privire la competenţele proiectanţilor pentru semnarea documentaţiilor, în conformitate cu prevederile art. 9 din Lege şi ale Legii nr. 184/2001 privind organizarea şi exercitarea profesiei de arhitect, republicată;
d) prevederile cu privire la verificarea proiectelor de către verificatori de proiecte atestaţi potrivit prevederilor Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, cu modificările ulterioare şi ale Hotărârii Guvernului nr. 925/1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare şi expertizare tehnică de calitate a proiectelor, a execuţiei lucrărilor şi a construcţiilor, în vederea asigurării cerinţelor de calitate a proiectului;
e) introducerea condiţiilor din avizele, acordurile, punctul de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului şi, după caz, actul administrativ al acesteia, favorabile, obţinute în condiţiile Legii, precum şi, după caz, din studiile cerute prin certificatul de urbanism;
c) Emiterea autorizației de construire
După obținerea avizului favorabil al autorității competente pentru faza DTAC, compartimentul de specialitate din primărie va înainta documentația în vederea aprobării acesteia de către Consiliul Local și a emiterii, ulterior, a Autorizației de construire.
Autorizația de construire este valabilă timp de 24 de luni de la emitere, cu condiția începerii efective a lucrărilor de construire în termen de 24 de luni de la data emiterii autorizației. De asemenea, aceasta poate fi prelungită, la cerere, cu încă 12 luni.
Desigur, pe tot parcursul efectuării demersurilor pentru obținerea autorizației pot apărea dificultăți ori situații neprevăzute ce necesită soluții rapide și clare. Nu în puține situații se întâmplă ca procese de autorizare ce par facile să întâmpine blocaje greu de rezolvat din cele mai variate motive, astfel că este necesar ca intenția de autorizare a unor lucrări de construire să fie sprijinită întotdeauna de asistență de specialitate, pentru a evita costuri nedorite sau timp pierdut inutil.